지역조합주택 투자 이것만은 알고 하자

지역조합주택 투자 이것만은 알고 하자지역주택조합은 주택청약통장이 필요 없고 청약 순위에 관계없이 분양을 받을 수 있으며 일반 분양주택보다 싸게 분양받을 수 있고, 수요자 선호에 맞는 주택을 간소한 절차로 공급받을 수 있다는 장점이 있다. 하지만 숨어 있는 단점이 존재하므로 이에 대해서 정확히 알아보는 것이 중요하다.

지역주택조합은 주택법에 따라 일정 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자 또 85㎡ 이하 주택 1채를 가진 세대주 등 주민 20명 이상이 설립할 수 있다. 지역주택조합의 경우 사업계획서상의 건설예절세대수의 50% 이상을 조합원으로 구성하게 되어 있다.

쉽게 말해서 주택건설 대지와 무관한 사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모아 그 토지 및 주택을 모두 매수하여 그 위에 아파트를 짓는 것이라고 이해하면 된다. 토지확보 및 개발허가 승인 등의 과정에서 많은 이해관계가 개입되기에 사업 지연, 토지매입비 상승 등으로 추가 비용을 부담해야 할 수도 있다. 그렇지만 상대적으로 대도시 핵심지역에 인접하고 상대적으로 저렴한 분양가 때문에 사업이 성공하는 때도 많다.

주택법에 따르면 지역주택조합은 조합설립인가를 위한 조합원 모집 시 조합원모집률이 예정 전체 세대수의 조합원모집률 50% 이상이어야 하며 주택건설 대지의 80% 이상의 토지사용승낙서 등을 확보하여 조합설립 인가를 받을 수 있다. 조합설립 인가 과정에서 주목할 점은 토지를 80% 이상 매수하여야 하는 것이 아니라 80% 이상의 토지사용승낙서 등을 확보만 하면 된다는 것이다.

지역주택조합은 조합설립 인가를 받은 후 2년 이내에 사업계획승인을 받으려면 주택건설 대지 95% 이상의 소유권을 확보해야 하고, 이 요건이 갖춰져야만 나머지 토지 소유자에게 그 대지를 5%는 법적 공시가로 매도 청구를 할 수 있다.

하지만 현실에서는 지역주택조합이 조합원을 모집하거나 주택건설 대지를 확보하는 것이 쉬운 일이 아니다. 토지매입 여부는 지역주택조합의 성패를 좌우한다고 해도 과언이 아닐 정도로 중요하다. 사업 추진이 멈춰선 현장들 대부분은 토지매입 과정에서 문제가 발생했다고 봐도 무방하다. 사업이 계획보다 장기화하고, 지연된 기간 만큼 건설 및 사업비가 증가함으로써 조합원의 추가부담금이 늘어날 수 있다. 이로 인해 일반 분양주택보다는 저렴하다는 지역조합주택의 장점이 사라질 수도 있다.

지역조합원 가입을 고려 중인 사업장이 토지를 95% 이상 매입하지 못했다면 신청하지 않는 것이 낫다. 지역주택조합 가입 전에 사업 가능성 및 토지매입 비율, 자금의 투명성, 조합의 운영체계 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

현실적으로 지역주택조합 설립요건을 확보한 건지 아니면 토지를 실질적으로 매입을 한 것이지 비(非)전문가 입장에서는 판단이 어렵다.

상담 시 홍보 담당자가 토지사용승낙서를 제시한다면 `지역주택조합 설립단계`라고 해석하면 된다. 만약 홍보 담당자가 토지매매계약서나 소유권이 이전된 등기부 등본을 제시한다면 사업이 상당히 진척됐다고 판단할 수 있다.

지역주택조합 홍보 담당자 중에는 일부가 `토지확보`와 `토지매입`을 마치 같은 뜻인 양 혼용해서 사용하는 경우가 있다. `토지매입`은 `소유권이전등기`까지 마무리된 상태의 토지를 의미하지만, 현장에서는 `토지사용승낙서`만 받아 둔 경우에 토지확보를 하였다고 표현하기도 하므로 이를 유념할 필요가 있다.

일부 조합의 경우 조합 신고필증이 사업 안정성을 담보하는 것인 양 홍보를 하기도 한다. 신고필증은 지자체가 향후 진행될 계획과 절차 등을 확인하여 발부한 것은 맞다 그러나 그 자체로 사업리스크가 제거되지는 않는다. 특히 `신고`는 `승인`이나 `인가`, `허가` 보다 훨씬 약한 개념으로 공신력(公信力)이 거의 없다고 해석하는 것이 타당하다.

지역주택조합이 조합원 모집 당시 추가 부담금이 확정되었다고 했다가 추후 조합총회의 결의 등을 통하여 추가 부담금을 추가하여 결의하는 경우가 발생한다. 확정된 추가 부담금이라는 것은 기만이고, 이는 조합총회의 결의 등을 통하여 언제든지 변경하는 것이 가능하다. 다만 대법원 2009도14296 판결에 의하면 조합은 사전에 총회의결을 거쳐야 예산 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결할 수 있다.

전문가들은 ‘유난히 분양가를 강조하는 경우, ‘1차 조합원 마감, 2차 조합원 모집 개시’ 등의 표현을 사용하는 경우, 선착순 동호수 지정을 홍보하는 경우, 모델하우스가 아닌 홍보관이라는 표현을 사용하고 정확한 위치가 검색되지 않는 경우, 연락처에 휴대폰이 적힌 경우, 인터넷에서 검색 시 지나치게 많은 홍보성 블로그 및 사이트가 나오나 각 연락처가 다른 경우 등에는 문제가 있는 지역주택조합이라고 의심해 보아야 한다고 지적한다.

등기도 바로 할 수 있는 게 아니다. 조합 청산을 해야 비로소 가능한데 조합 청산을 하기 위한 가장 첫 번째 조건이 분양권을 모두 판매해야 한다. 그렇지 않으면 조합원에서 또 추가분담금을 내어 진행하던지 다른 방법을 찾든지 해야 한다.

지역주택조합의 조합원을 모집하는 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무를 처리해줄 뿐 지역주택조합의 결과에 아무런 책임을 지지 않는다. 특히 유명 건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하고 있으니 주의해야 한다.

현실적으로 주택법에 의해 자격이 있는 공동사업 주체가 조합의 업무를 대행하지 못하고 업무 자격업무대행사가 시공사의 지원을 받아 추진위원장을 내세우고 사업을 진행하는 경우가 많다. 지역주택조합 가입자들은 업무대행사의 홍보직원을 통하여 해약, 탈퇴 등을 문제를 해결하려고 하지만, 홍보직원들은 해당 분양업무가 종료되면 홍보관을 떠나는 일시적인 파견 직원에 불과하고 지역주택조합 직원이 아니다.

조합원으로 가입하기 전에 민원24(www.minwon.go.kr), 토지이용규제정보서(luris.molit.go.kr)에서 사업 추진 부지의 용도를 조회하여 아파트 건설이 가능한지 아닌지를 확인하고, 관할 지방자치단체에서 조합설립인가와 주택건설사업계획 승인 등의 사업추진 진행 정도를 반드시 확인하여야 한다. 더불어 공신력 있는 신탁사가 자금을 관리하는지도 확인할 필요가 있다.

만약 지역주택조합의 추진위원회나 업무대행사의 부당한 광고 행위로 피해를 당하였다면 한국소비자원 소비자상담센터(국번 없이 ☏1372)에서 피해구제 방법을 상담하거나 공정거래위원회에 신고하면 된다.